optimum24

Порядок пролонгації договору оренди землі та дії орендаря у разі відмови орендодавця від продовження договору

У даній статті я опишу порядок продовження (пролонгації) договору оренди землі, який встановлений після внесення змін до Закону України «Про оренду землі» від 17.02.2011 року (далі - Закон). Багато наших клієнтів звертаються з питаннями, в чому ... саме полягає новий порядок оренди землі, і просять розповісти про особливості оформлення цих правовідносин юридично грамотно, особливо в тому, що стосується продовження діючих договорів оренди земельних ділянок, що перебувають в їх користуванні. У зв'язку з частими зверненнями, Юридична компанія «Оптимум» вирішила надати загальнодоступну консультацію всім, хто має відношення до оренди земельних ділянок.

Прочитавши дане роз'яснення, і наші клієнти, і всі відвідувачі блогу, зможуть краще зрозуміти порядок захисту своїх інтересів при продовженні договору оренди землі.

Як вже говорилося, 17 лютого 2011 року в Закон були внесені зміни до статті 33, якими був регламентований порядок подачі документів для продовження договору оренди землі. Законодавець у даній статті чітко позначив принцип того, що переважне право продовження договору на оренду землі мають особи  (тобто орендарі), які до цього належним чином виконували умови договору - своєчасно вносили оплату, а також виконували інші домовленості, які встановлені в договорі сторонами. Таке переважне право законодавець виділяє як гарантію орендарю землі в тому плані, що земельна ділянка не перейде до іншої особи в оренду по закінченні терміну дії договору.

Отже, ми підходимо до порядку продовження договору оренди землі. У Законі (із згаданими змінами) передбачено наступний порядок дій орендаря і орендодавця після закінчення строку дії договору. Законодавець зобов'язує орендаря, який хоче скористатися своїм переважним правом продовження договору, повідомити орендодавця в термін, який вказаний у договорі оренди, але не пізніше одного місяця до закінчення договору оренди землі. При цьому орендар складає лист-повідомлення і долучає до нього проект додаткової угоди до договору оренди. Орендодавець приймає і розглядає дану пропозицію від орендаря, перевіряє законність і достовірність викладених у додатковій угоді положень, і, у разі відсутності заперечень щодо істотних умов, а також по всіх інших пунктах запропонованого до розгляду проекту договору, приймає рішення про продовження оренди. У разі ж, якщо у орендодавця є заперечення з істотних умов договору, орендодавець направляє на адресу орендаря лист-повідомлення, в якому описує прийняте рішення про відмову від продовження договору оренди, і зазначає підстави, з яких  він відмовляється продовжувати договір оренди землі.

Такими є  загальні принципи процедури продовження договору оренди землі. Однак, крім цих, зрозумілих з першого погляду положень, стаття 33 Закону має найцікавішу лазівку, яка дає право автоматичного продовження договору. Даною тонкістю користуються багато орендарів землі, які мають знайомство в адміністраціях, тим самим уникаючи збільшення орендної плати, яке, як правило, має місце при кожному продовженні договору. Я назву це «мовчазна згода». Законодавець чітко виділяє, що у разі, якщо орендар виконав всі умови, передбачені ст. 33 Закону, і направив на адресу орендодавця лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, при цьому в подальшому продовжуючи користуватися земельною ділянкою на протязі місяця після закінчення строку договору оренди, так і не отримавши при цьому від орендодавця відмови від продовження договору оренди, то такий договір оренди землі вважається продовженим на колишніх умовах (у тому числі і з тим же розміром орендної плати). Тобто, звертаємо Вашу увагу: якщо орендодавець не відправляє на адресу орендаря лист-повідомлення з аргументованою відмовою про продовження договору оренди протягом одного місяця після закінчення договору оренди землі, то такий договір вважається продовженим автоматично - на тих же умовах і на той же термін . При цьому висновок у письмовому вигляді (у тій же формі, в якій був укладений договір оренди) додаткової угоди (про продовження терміну дії договору оренди) є обов'язковим.

Найчастіше, у зв'язку з бездіяльністю органів місцевого самоврядування, такий варіант розвитку подій (коли орендодавець не направляє орендарю листа-повідомлення про припинення дії договору оренди) і має місце, але надалі органи місцевого самоврядування часто відмовляються підписувати додаткову угоду з орендарем. Вихід в даній ситуації є, і за великим рахунком, він один - захист своїх інтересів у суді. Якщо Вам відмовляють у реалізації права, після закінчення місяця принципово не підписуючи додаткову угоду про продовження терміну дії договору оренди земельної ділянки, або просто «не поспішають» його підписувати, Вам слід звернутися до суду з вимогою про визнання додаткової угоди до договору оренди землі укладеним. Практика Вищого господарського суду України та Вищого спеціалізованого суду України з розгляду такого роду господарських та цивільних справ говорить про те, що дані позови задовольняють у повному обсязі.

Партнер Юридичної компанії «Оптимум», адвокат Євген Зурнаджи.

• < Попередня
• Наступна >