optimum24

Відчуження нерухомого майна

Кожна людина рано чи пізно стикається з відчуженням різних речей і предметів. У цій статті мова піде про порядок відчуження нерухомого майна, а саме про його правовове регулювання. Під поняттям «відчуження» ми маємо на увазі продаж, а також дарування та міну.

Той, хто хоча б один раз стикався з відчуженням нерухомості,  знає, наскільки клопітно було продати подарувати або обміняти квартиру.  Тому для початку проведемо короткий історичний екскурс для того, щоб мати уявлення про те, наскільки змінилася процедура відчуження. Нагадаємо, що згідно з положеннями Цивільного кодексу договір купівлі-продажу, дарування або міна підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню та потребує наступної державної реєстрації.  Ці вимоги залишаються обов'язковими і на сьогоднішній день. Раніше для укладання угоди необхідно було замовити в БТІ витяг з державного реєстру прав власності на нерухоме майно, попередньо пройшовши технічну інвентаризацію. Якщо в квартирі було проведено перепланування, і воно було не узаконене, то продати квартиру було неможливо, оскільки технік фіксував відмінності між схемою в технічному паспорті і реальною плануванням, і витяг просто не видавали. Після отримання витягу можна було проводити операцію у нотаріуса. При цьому, крім технічної та правовстановлюючої документації нотаріусу необхідно було надати довідку форми №3 з ЖЕКу для встановлення кола осіб, які зареєстровані в цій квартирі, а також майнову оцінку, яка дозволяє  встановити мінімальну суму угоди і розмір податку, що підлягає  сплаті в державний бюджет. Лише ознайомившись з документами,  і встановивши всі юридичні факти,  які мають значення для дійсності угоди, нотаріус засвідчував договір. Наступним етапом був процес реєстрації права власності на квартиру на підставі правовстановлюючого документа (договір купівлі-продажу, дарування або міни). Тобто, після оформлення угоди покупець знову змушений був звертатися знову в БТІ.  (Нагадаємо ще раз, що власником квартири покупець стає лише після державної реєстрації договору купівлі-продажу, а не з моменту його підписання). Знову ж таки, потрібно було товпитися у величезних чергах, щоб замовити технічну інвентаризацію з виготовленням технічного паспорта, а потім вже отримати всі документи, які підтверджують право власності. 

Починаючи з 1-го січня 2013 року,  все кардинально змінилося, причому в кращу сторону. Відзначимо, що для будь-якого виду відчуження скасована обов'язкова технічна інвентаризація, і цим самим в процесі відчуження майна нівелюється роль БТІ. Що під цим мається на увазі? Якщо раніше технічна інвентаризація проводилася перед операцією для того, щоб нотаріус встановив, в якому саме вигляді продається квартира, тобто чи відповідає реальна планування схемі в технічному паспорті, то зараз нотаріус проведення такої процедури не вимагає. Фактично має місце ситуація, при якій можна придбати переплановану квартиру або будинок з прибудовою, які були не узаконені. Природно, треба розуміти, що при цьому існують певні наслідки.  Наведемо практичний приклад.  Особа успадкувала будинок (або частину будинку), і при цьому здійснила прибудову (уявімо, добудована веранда), так і не узаконивши її до моменту продажу. Так от, продати таку будову можливо, але зафіксована в договорі буде тільки та частина і в тих пропорціях, які закріплені у свідоцтві про право на спадщину. Все, що прибудовано, сюди входити не буде, і відповідно,  на цю частину майна не поширюється право власності покупця.  Як результат можуть виникати різні суперечки, особливо,  якщо в подібній ситуації присутні співвласники. Загалом покупець, купуючи таку нерухомість,  повинен знати про те, що прибудова не узаконена,  і вся відповідальність, яка може виникнути у зв'язку з її наявністю, лягає на нього.

Крім скасування інвентаризації як обов'язкової складової процесу відчуження, також скасовано необхідність у наданні нотаріусу витягу з реєстру прав власності на нерухоме майно, оскільки всі нотаріуси вже мають самостійний доступ до цього реєстру, і можуть при посвідченні угоди самі встановити, чи є особа, яке здійснює  відчуження, власником. Єдиними документами, які залишилися обов'язковими для подання нотаріусу - це довідка форми № 3 і майнова (експертна) оцінка відчужуваного майна. Ну і звичайно ж, для будь-якої з згаданих нами угод як особа відчужує, так і особа приймає (купує) повинні при собі мати паспорт та ідентифікаційний номер.

Тепер же перейдемо до наступного етапу - реєстрації права власності. Враховуючи нововведення, даний етап знайшов найбільш вагомі зміни.  Реєстрацію права власності може (і проводить) нотаріус. Також альтернативою може бути державна реєстраційна служба в особі реєстратора. Різниця при реєстрації полягатиме в ціні. У реєстраційній службі дана послуга коштує 120 гривень. Нотаріус, природно, бере за свої послуги в рази дорожче, але, на відміну від реєстраційної служби,  яка має право проводити подібну дію протягом 14 -ти днів,  реєструє право власності і видає документи протягом 1-го дня.  Згідно з новими правилами реєстрації прав на нерухоме майно, нотаріус реєструє право власності лише при проведенні будь-яких угод,  які супроводжуються переходом права власності,  а реєстрацію права власності при виділенні майна в натурі, приватизації, визнання права власності в судовому порядку виконує реєстраційна служба.

Тепер же звернемо увагу на певні моменти,  які відіграють дуже важливу роль при відчуженні нерухомого майна. Почнемо з особливостей купівлі-продажу. Перше,  що необхідно відзначити -  у разі,  якщо майно знаходиться у спільній власності, особа може продати свою частину, тільки попередньо попередивши співвласника, який має право першочергового викупу. У разі,  якщо співвласник відмовляється від викупу, або не дає відповідь протягом 30 днів з моменту повідомлення про продаж, частку в спільному майні можливо продати третій особі. Друге, на що варто звернути увагу - чи зареєстровані діти в квартирі, яка є предметом купівлі-продажу.  Якщо там зареєстрована  неповнолітня дитина, то вже виникають додаткові складнощі, оскільки для продажу квартири необхідно дозвіл органу опіки та піклування. Зазначений дозвіл орган може видати тільки після надання інформації про нове місце реєстрації та проживання дитини, яка не повинно за умовами бути гірше, ніж попереднє.

Ще один важливий момент - це спосіб розрахунку. Після введення Національним банком вимоги про обов'язковий безготівковий розрахунок при укладанні угод вартістю від 150 000 гривень і вище. У разі, якщо вартість продажу перевищуватиме зазначену суму, для проведення розрахунку за договором сторонам необхідно відкривати розрахункові рахунки в банку і виробляти безготівковий розрахунок.

Що стосується дарування, пакет документів, який представляється нотаріусу, не відрізняється від того, який подається при купівлі-продажу. Коштувати пам'ятати, що особа, яка приймає подарунок, (якщо тільки дарувальник і обдаровуваний не близькі родичі), зобов'язана сплатити податок з подарунка у розмірі 5 % від вартості майна. Вартість знову ж визначається оцінкою.

Ну і нарешті, міна. Пакет документів по мене аналогічний пакету документів при купівлі-продажу, єдино,  що потрібно відзначити,  в ситуації,  коли предметами міни виступає нерухоме майно з обох сторін,  на кожен з них готується вказаний нами пакет документів.

Як бачимо,  процес відчуження нерухомості значно спрощений у порівнянні з тим порядком, який діяв до 1-го січня 2013 року. Але не варто забувати,  що завжди можуть виникати будь-які складності, які можуть бути пов'язані зі спірними моментами, відсутністю будь-яких документів або текстом договорів.  У такому випадку доцільно звертатися до фахівців як мінімум для отримання інформації, яка може допомогти для розуміння загальної ситуації. У разі ж виникнення більш серйозних проблем,  допомога фахівця є дійсно необхідною, оскільки може істотно полегшити реалізацію даного процесу. У цьому Вам завжди будуть раді допомогти фахівці нашої Юридичної компанії.

• < Попередня
• Наступна >