Порядок пролонгации договора аренды земли и действия арендатора в случае отказа арендодателя от продления договора

В данной статье я опишу порядок продления (пролонгации) договора аренды земли, который установлен после внесения изменений в Закон Украины «Об аренде земли» от 17.02.2011 года (далее - Закон). Многие наши клиенты обращаются ... с вопросами, в чем именно заключается новый порядок аренды земли, и просят рассказать об особенностях оформления этих правоотношений юридически грамотно, особенно в том, что касается продления действующих договоров аренды земельных участков, находящихся в их пользовании. В связи с частыми обращениями, Юридическая компания «Оптимум» решила предоставить общедоступную консультацию всем, кто имеет отношение к аренде земельных участков.

Прочитав данное разъяснение, и наши клиенты, и все посетители блога, смогут лучше понять порядок защиты своих интересов при продлении договора аренды земли.

Как уже говорилось, 17 февраля 2011 года в Закон были внесены изменения в статью 33, которыми был регламентирован порядок подачи документов для продления договора аренды земли. Законодатель в данной статье четко обозначил принцип того, что преимущественное право продления договора на аренду земли имеют лица (то есть арендаторы), которые до этого надлежащим образом исполняли условия договора – своевременно вносили оплату, а также выполняли остальные договоренности, которые установлены в договоре сторонами. Такое преимущественное право законодатель выделяет как гарантию арендатору земли в том плане, что земельный участок не перейдет к другому лицу в аренду по окончании срока действия договора. 

Итак, мы подходим к порядку продления договора аренды земли. В Законе (с упомянутыми изменениями) предусмотрен следующий порядок действий арендатора и арендодателя по окончании срока действия договора. Законодатель обязывает арендатора, который хочет воспользоваться своим преимущественным правом продления договора, уведомить арендодателя в срок, который указан в договоре аренды, но не позднее одного месяца до окончания договора аренды земли. При этом арендатор составляет письмо-уведомление и приобщает к нему проект дополнительного соглашения к договору аренды. Арендодатель принимает и рассматривает данное предложение от арендатора, проверяет законность и достоверность изложенных в дополнительном соглашении положений, и, в случае отсутствия возражений касательно существенных условий, а также по всем остальным пунктам предложенного к рассмотрению проекта договора, принимает решение о продлении аренды. В случае же, если у арендодателя есть возражения по существенным условиям договора, арендодатель направляет в адрес арендатора письмо-уведомление, в котором описывает принятое решение об отказе от продления договора аренды, и указывает основания, по которым он отказывается продлевать договор аренды земли. 

Таковы общие принципы процедуры продления договора аренды земли. Однако, кроме этих, понятных с первого взгляда положений, статья 33 Закона имеет интереснейшую лазейку, которая дает право автоматического продления договора. Данной тонкостью пользуются многие арендаторы земли, которые имеют знакомство в администрациях, тем самым избегая увеличения арендной платы, которое, как правило, имеет место при каждом продлении договора. Я назову это «молчаливое согласие». Законодатель четко выделяет, что в случае, если арендатор исполнил все условия, предусмотренные ст. 33 Закона, и направил в адрес арендодателя письмо-уведомление с проектом дополнительного соглашения, при этом в дальнейшем продолжая пользоваться земельным участком в течении месяца после окончания срока договора аренды, так и не получив при этом от арендодателя отказа от продления договора аренды, то таковой договор аренды земли считается продленным на прежних условиях (в том числе и с тем же размером арендной платы). То есть, обращаем Ваше внимание: если арендодатель не отправляет в адрес арендатора письмо-уведомление с аргументированным отказом о продлении договора аренды в течение одного месяца после окончания договора аренды земли, то такой договор считается продленным автоматически - на тех же условиях и на тот же срок. При этом заключение в письменном виде (в той же форме, в какой был заключен договор аренды) дополнительного соглашения (о продлении срока действия договора аренды) является обязательным. 

Чаще всего, в связи с бездействием органов местного самоуправления, такой вариант развития событий (когда арендодатель не направляет арендатору письма-уведомления о прекращении действия договора аренды) и имеет место, но в дальнейшем органы местного самоуправления зачастую отказываются подписывать дополнительное соглашение с арендатором. Выход в данной ситуации есть, и по большому счету, он один - защита своих интересов в суде. Если Вам отказывают в реализации права, по истечении месяца принципиально не подписывая дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды земельного участка, или просто «не спешат» его подписывать, Вам следует обратиться в суд с требованием о признании дополнительного соглашения к договору аренды земли заключенным. Практика Высшего хозяйственного суда Украины и Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению такого рода хозяйственных и гражданских дел говорит о том, что данные иски удовлетворяют в полном объеме. 

 

Партнер Юридической компании «Оптимум», адвокат Евгений Зурнаджи.

Архив статей

Декабрь 2016
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
      1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30 31  

Новое из статей

Продолжаем серию статей «вопросы которые задают на допросах» в качестве свидетеля по уголовному производству – подделка документов...
Какие вопросы задают на первом допросе в Налоговой милиции, вы можете посмотреть здесь, итак плавно переходим к вопросам, которые...
В этой статье речь пойдет об одной схеме спасения депозита, сумма которого превышает 200 000,00 грн. (сумма, которую должны вернуть...