optimum24

Отчуждение недвижимого имущества

Каждый человек рано или поздно сталкивается с отчуждением различных вещей и предметов. В этой статье речь пойдёт о порядке отчуждения недвижимого имущества, а именно о его правовом регулировании.  Под понятием «отчуждение»  мы имеем в виду продажу, а также дарение и мену.

Тот, кто хотя бы один раз сталкивался с отчуждением недвижимости, не понаслышке знает, насколько хлопотно было продать подарить либо обменять квартиру. Поэтому для начала проведём краткий исторический экскурс для того, чтобы иметь представление о том, насколько изменилась процедура отчуждения. Напомним, что согласно положениям Гражданского кодекса  договор купли-продажи, дарения либо мены подлежит обязательному нотариальному удостоверению и последующей государственной регистрации. Эти  требования остаются обязательными и на сегодняшний день.  Ранее для  заключения сделки необходимо было заказать в БТИ извлечение  из  государственного реестра права собственности на недвижимое имущество, предварительно пройдя техническую инвентаризацию. Если в квартире была проведена перепланировка, и она была не узаконена, то продать квартиру было невозможно, поскольку техник фиксировал  различия между схемой в техническом паспорте и реальной планировкой, и извлечение просто не выдавали. После получения извелечения можно было проводить сделку у нотариуса. При этом, помимо технической и правоустанавливающей документации нотариусу необходимо представить справку формы 3 из ЖЭКа для установления круга  лиц, которые зарегистрированы в этой квартире, а также имущественную оценку, которая позволить установить минимальную суму сделки и суму налога, подлежащего к уплате в государственный бюджет. Лишь ознакомившись с документами и установив все юридические факты, которые имеют значение для действительности сделки, нотариус удостоверял договор. Следующим этапом был процесс регистрации права собственности на квартиру на основании правоустанавливающего документа (договор купли-продажи, дарения либо мены). То есть, после оформления сделки покупатель опять вынужден был обращаться опять в БТИ.  (Напомним ещё  раз, что собственником квартиры покупатель становится лишь после государственной регистрации договора купли-продажи, а не с момента его  подписания).  Опять же,  нужно было толпиться в громадных очередях, дабы заказать техническую инвентаризацию с изготовлением советующего паспорта, а потом уже получить все документы, которые подтверждают право собственности. 

Начиная с 1-го января 2013 года все кардинально изменилось, причём  в лучшую сторону. Отметим, что для любого вида отчуждения отменена обязательная техническая инвентаризация, и этим самым в процессе отчуждения имущества нивелируется роль БТИ. Что под этим имеется в виду? Если раньше техническая инвентаризация проводилась перед сделкой для того, чтобы нотариус установил, в каком именно виде продаётся квартира, т.е. соответствует ли реальная планировка схеме, то сейчас нотариус проведения такой процедуры не требует. Фактически имеет место  ситуация, при которой  можно приобрести перепланированную квартиру или дом с пристройкой, которые были не узаконены.  Естественно, надо понимать, что  при этом существуют определённые последствия. Приведём практический пример. Лицо унаследовало дом (или часть дома),  и при этом осуществило пристройку, (представим, достроена  веранда), так и   не узаконив её до момента продажи.  Так вот, продать такое строение возможно,  но зафиксирована в договоре  будет только та часть и в тех пропорциях, которая закреплена в свидетельстве о праве на наследство. Всё,  что пристроено, сюда входить не будет, и,  соответственно,  на эту часть имущества не распространяется право собственности. Как результат могут возникать различные споры, особенно если в подобной ситуации присутствуют сособственники. В общем, покупатель, приобретая такую недвижимость должен знать о том, что пристройка не узаконена и вся ответственность, которая может возникнуть в связи с её наличием,  ложится на него. 

Кроме упразднения  инвентаризации как обязательной составляющей процесса отчуждения, также  отменена необходимость в предоставлении нотариусу извлечения из реестра прав собственности на недвижимое имущество, поскольку все нотариусы уже имеют самостоятельный доступ к этому реестру, и  могут при удостоверении сделки сами  установить, является ли лицо, которое производит отчуждение,  собственником. Единственными документами, которые остались обязательными для подачи нотариусу – это справка формы №3 и имущественная (экспертная) оценка отчуждаемого имущества. Ну и конечно же, для любой из упомянутых нами сделок как лицо отчуждающее, так и лицо принимающее должны при себе иметь паспорт и идентификационный номер. 

Теперь же перейдём к следующему этапу – регистрации права собственности. Учитывая нововведения, данный этап обрёл наиболее весомые изменения. Регистрацию права собственности может (и проводит) нотариус. Также альтернативой может быть государственная регистрационная служба в лице регистратора. Разница при регистрации будет заключаться в цене. В регистрационной службе данная услуга стоит 120 гривен. Нотариус, естественно, берёт в разы дороже, но, в отличие от регистрационной службы, которая имеет право проводить подобное действие в течение 14-ти дней,  регистрирует право собственности и выдаёт документы в течение 1-го дня. Согласно новым правилам регистрации прав на недвижимое имущество,   нотариус регистрирует право собственности только при проведении каких-либо сделок, которые сопровождаются переходом права собственности, а регистрацию права собственности при выделении имущества в натуре, приватизации, признании права собственности  в судебном порядке  выполняет регистрационная служба.

Теперь же обратим внимание на определённые моменты, которые играют очень важную роль при отчуждении недвижимого имущества. Начнём с особенностей купли-продажи. Первое, что необходимо отметить, в случае, если имущество находится в совместной собственности, лицо может продать свою часть, только предварительно предупредив сособственника, который имеет право первоочередного выкупа. В случае, если совладелец отказывается от выкупа, либо не даёт ответ в течение 30 дней с момента уведомления о продаже, часть в совместном имуществе возможно продать третьему лицу. Второе, на что стоит  обратить внимание – зарегистрированы ли  дети в квартире, которая является предметом купли-продажи.  Если там зарегистрирован несовершеннолетний ребёнок, то уже возникают дополнительные сложности, поскольку для продажи квартиры необходимо разрешение органа опеки и попечительства. Указанное разрешение орган может выдать только после предоставления информации о новом месте регистрации и проживания ребёнка, которое не должно по условиям быть хуже, нежели предыдущее. 

Еще один важный момент – это способ расчёта. После введения Национальным банком требования об обязательном безналичном расчёте при заключении сделок стоимостью от 150 000 гривен и выше.  В случае,  если стоимость продажи будет превышать указанную сумму,  для проведения расчёта по договору сторонам необходимо открывать расчётные счёта в банке и производить безналичный расчет.    

Что касается  дарения, пакет документов, который представляется нотариусу,  не отличается от того, который подаётся при купле-продаже. Стоить помнить, что то лицо, которое принимает подарок, (если только даритель и одариваемый не близкие родственники),  обязано уплатить налог с подарка в размере 5% от стоимости имущества. Стоимость опять же определяется оценкой. 

Ну и наконец, мена. Пакет документов по мене аналогичен пакету документов при купле-продаже, единственно, что нужно отметить, в ситуации, когда предметами мены выступает недвижимое имущество с обеих сторон, на каждый из них готовится указанный нами пакет документов.

Как видим, процесс отчуждения недвижимости значительно упрощён по сравнению с тем порядком, который действовал до 1-го января 2013 года. Но не стоит забывать, что всегда могут возникать какие-либо сложности, которые могут быть связаны со спорными моментами, отсутствием каких-либо документов либо текстом договоров. В таком случае целесообразно обращаться к специалистам как минимум для получения информации, которая может помочь для понимания общей ситуации.  В случае же возникновения более серьёзных проблем,  помощь специалиста является действительно необходимой, поскольку может существенно облегчить реализацию данного процесса. В этом Вам всегда будут рады помочь специалисты нашей Юридической компании.

Источник: Компания «Оптимум»