Оформлення спадщини — це нотаріальна процедура з чітким строком і передбачуваним набором документів. Нижче — порядок дій від першого візиту до нотаріуса до отримання права власності, перелік документів окремо для квартири та будинку, з чого складається вартість і що робити, якщо шість місяців уже минули.

Оформлення спадщини за 6 кроків: коротка схема

Якщо потрібна загальна картина, вона виглядає так:

1. Визначити місце відкриття спадщини та обрати нотаріуса — державного чи приватного — у відповідному нотаріальному окрузі.
2. Подати заяву про прийняття спадщини протягом шести місяців від дня смерті. Нотаріус відкриває спадкову справу.
3. Зібрати документи про смерть, родинні зв’язки, заповіт (якщо він є) та право власності на нерухомість.
4. За потреби замовити оцінку майна, сплатити податок і державне мито або плату приватному нотаріусу.
5. Після спливу шести місяців отримати свідоцтво про право на спадщину.
6. Зареєструвати право власності в Державному реєстрі речових прав — зазвичай це робить той самий нотаріус одразу після видачі свідоцтва.

Найкритичніший із цих кроків — другий. Документи можна дозбирати пізніше, оцінку замовити будь-коли, а от пропущений строк на заяву доведеться відновлювати через згоду інших спадкоємців або суд. До того ж спадкова квартира чи будинок часто тягнуть за собою інші задачі — продаж, поділ, оренду, тож корисно розуміти, як загалом вирішуються юридичні питання нерухомості та землі.

Хто спадкує: за заповітом чи за законом

Від того, чи залишив померлий заповіт, залежить коло спадкоємців, але не сама процедура: і за заповітом, і за законом спадщину оформлюють у нотаріуса за однією схемою.

Заповіт має пріоритет. Нотаріус перевіряє його у Спадковому реєстрі — чи не скасований і чи не складено пізнішого. Майно, яке заповітом не охоплене, розподіляється за законом.

Без заповіту діє черговість: кожна наступна черга отримує право на спадщину лише тоді, коли попередньої немає, вона не прийняла спадщину, відмовилася від неї або усунута від спадкування.

• Перша черга — діти, той із подружжя, хто пережив, і батьки.
• Друга черга — рідні брати та сестри, баба й дід як з боку батька, так і з боку матері.
• Третя черга — рідні дядько та тітка.
• Четверта черга — особи, які проживали зі спадкодавцем однією сім’єю щонайменше п’ять років до його смерті.
• П’ята черга — інші родичі до шостого ступеня споріднення включно та утриманці.

Спадкоємці однієї черги отримують рівні частки, але можуть письмово домовитися про інший розподіл (щодо нерухомості така домовленість посвідчується нотаріально). Онуки, чиї батьки померли раніше за спадкодавця, спадкують за правом представлення — ту частку, яку отримав би їхній батько чи мати.

Заповіт не скасовує обов’язкову частку. Неповнолітні та повнолітні непрацездатні діти, непрацездатні вдова чи вдівець і непрацездатні батьки отримують щонайменше половину того, що їм належало б за законом, навіть якщо в заповіті їх не згадано.

Куди звертатися і як не пропустити шість місяців

Місце відкриття спадщини

Спадкову справу відкривають за останнім місцем проживання померлого, а не за адресою квартири чи будинку. Якщо останнє місце проживання невідоме, орієнтуються на місцезнаходження нерухомості. Приватний і державний нотаріус мають однакові повноваження щодо спадкових справ — різниця лише в оплаті.

Перш ніж записуватися на прийом, запитайте родичів, чи хтось уже не відкрив справу. Друга справа щодо того самого спадкодавця не заводиться: нотаріус побачить першу у Спадковому реєстрі й направить вас туди.

Строк на заяву і воєнний стан

Загальний строк прийняття спадщини — шість місяців з дня смерті. Якщо ж право на спадщину виникло у вас лише тому, що інші спадкоємці її не прийняли або відмовилися, на заяву дається три місяці з моменту такої відмови чи неприйняття.

Поширена помилка — розраховувати на «паузу» через воєнний стан. На початку повномасштабної війни уряд справді зупиняв перебіг строку (не більше ніж на чотири місяці), але з червня 2023 року це правило скасоване. У 2026 році Верховний Суд вкотре підтвердив: воєнний стан сам по собі строк не продовжує. Тож орієнтуйтеся на шість місяців і не відкладайте візит.

Окремий випадок — спадкоємець, який постійно проживав разом зі спадкодавцем на момент смерті. Закон вважає, що він прийняв спадщину, якщо протягом шести місяців не заявив про відмову. Так само автоматично вважаються такими, що прийняли спадщину, малолітні, неповнолітні та недієздатні особи. Але від нотаріуса це не звільняє: без свідоцтва переоформити квартиру чи будинок на себе все одно не вийде.

Перелік документів для оформлення спадщини

Частину відомостей нотаріус отримує сам — зокрема, витяг зі Спадкового реєстру та дані з Державного реєстру речових прав. Від спадкоємця зазвичай потрібно таке.

Базовий пакет для будь-якої нерухомості

• Паспорт і реєстраційний номер облікової картки платника податків (РНОКПП) спадкоємця.
• Свідоцтво про смерть або рішення суду про оголошення особи померлою.
• Документ про останнє місце проживання спадкодавця — витяг із реєстру територіальної громади або довідка.
• Документи про родинний зв’язок: свідоцтва про народження, про шлюб, про зміну прізвища — стільки, скільки потрібно, щоб простежити ланцюжок від вас до померлого.
• Заповіт, якщо він є (нотаріус додатково перевірить його чинність).
• Правовстановлюючий документ на нерухомість: договір купівлі-продажу чи дарування, свідоцтво про право власності, попереднє свідоцтво про право на спадщину тощо.
• Звіт про оцінку майна — якщо його вимагає нотаріус.

Найчастіше справа гальмується на родинних зв’язках. Якщо в документах є розбіжності в імені чи прізвищі або свідоцтво про народження втрачене, дублікат замовляють в органі ДРАЦС. Коли підтвердити спорідненість документами неможливо, факт родинних відносин встановлюють у суді — закладайте на це додатковий час.

Які документи потрібні для оформлення спадщини на будинок

Будинок складніший за квартиру з двох причин: під ним є земля, а сам він нерідко перебудований або зареєстрований ще за старими правилами. Тому до базового пакета додайте:

• Документи на земельну ділянку — державний акт, свідоцтво або витяг із Державного реєстру речових прав. Якщо ділянка не була оформлена у власність, з’ясуйте це до візиту до нотаріуса.
• Технічний паспорт на будинок — особливо якщо право власності реєстрували в БТІ до 2013 року і в електронному реєстрі відомостей про нього немає.
• Документи на прибудови, мансарди, гаражі, що з’явилися пізніше. Без введення в експлуатацію свідоцтво видадуть лише на ту площу, яка значиться в документах.

Якщо будинок збудований без дозволів або ніколи не реєструвався, свідоцтво на нього нотаріус не видасть. Спершу доведеться узаконити об’єкт, а якщо це неможливо — вирішувати питання права власності в суді.

Квартира: що перевірити заздалегідь

З квартирою зазвичай простіше, але варто завчасно з’ясувати дві речі: на кого саме зареєстроване право власності (лише на спадкодавця чи, наприклад, спільно з подружжям) і чи немає обтяжень. Іпотека не заважає прийняти спадщину, але переходить до спадкоємця разом із квартирою.

Частка подружжя: що нотаріус виділить до поділу спадщини

Якщо квартира чи будинок набуті в шлюбі, половина належить тому з подружжя, хто пережив, — незалежно від того, на чиє ім’я оформлені документи. Ця половина до спадщини не входить: нотаріус спершу видає вдові чи вдівцю свідоцтво про право власності на частку в спільному майні, і лише друга половина ділиться між спадкоємцями, серед яких знову ж таки є той самий чоловік чи дружина.

Приклад: квартиру купили в шлюбі, заповіту немає, у померлого є дружина і двоє дорослих дітей. Дружина отримує 1/2 як свою частку в спільному майні, а решту 1/2 порівну ділять троє спадкоємців першої черги — по 1/6. У підсумку в дружини 2/3 квартири, у кожної дитини — по 1/6.

Інша ситуація, якщо подружжя уклало шлюбний договір і змінило правовий режим майна: тоді нотаріус керуватиметься його умовами, а не правилом «навпіл». Також не вважається спільним майно, яке один із подружжя отримав у дарунок, у спадщину або придбав до шлюбу.

Скільки коштує оформлення спадщини за заповітом і за законом

Поширена думка, що заповіт впливає на податок, хибна. Скільки коштує оформлення спадщини за заповітом, визначають ті самі чинники, що й за законом: ступінь спорідненості зі спадкодавцем, податковий статус спадкоємця та вартість майна. Витрати складаються з трьох основних частин.

Податок на доходи та військовий збір

Зверніть увагу: податкові ступені спорідненості не збігаються з цивільними чергами. Брати, сестри й онуки спадкують лише в другу чергу або за правом представлення, але податку не сплачують. А от племінник, який отримав квартиру тітки за заповітом, заплатить 10%: з квартири вартістю 1,5 млн грн — 150 тис. грн. Незалежно від спорідненості від податку звільнені окремі категорії, зокрема діти-сироти, діти з інвалідністю та особи з інвалідністю I групи.

Податок сплачують до видачі свідоцтва — нотаріус перевіряє квитанцію. Ставки й пільги час від часу змінюються, тому перед візитом варто звірити актуальні правила; зміни, що стосуються фізичних осіб, ми розбираємо в розділі податки та фінанси.

Державне мито або плата приватному нотаріусу

Державний нотаріус стягує державне мито за видачу свідоцтва: 0,5% від вартості спадщини для чоловіка чи дружини, батьків, повнолітніх дітей, онуків, правнуків, братів, сестер, діда та баби і 1% — для інших спадкоємців. Окремі категорії від мита звільнені. Приватний нотаріус бере плату за домовленістю, тож повну суму варто узгодити до початку роботи.

Оцінка, довідки та інші дрібниці

Звіт про оцінку замовляють у суб’єкта оціночної діяльності, вартість визначають на день смерті спадкодавця, а ціна звіту залежить від об’єкта та міста. Чи потрібна оцінка саме у вашій ситуації — насамперед для близьких родичів із нульовою ставкою податку, — уточніть у нотаріуса на першій зустрічі, щоб не платити за зайвий документ. Окремо закладайте витрати на дублікати документів ДРАЦС, технічний паспорт для будинку та, за потреби, переклад іноземних документів.

Свідоцтво про право на спадщину і реєстрація права власності

Свідоцтво видають не раніше ніж через шість місяців від дня смерті — навіть якщо ви єдиний спадкоємець і зібрали документи за тиждень. Верхньої межі для отримання свідоцтва немає: якщо ви вчасно прийняли спадщину, оформити його можна й пізніше.

Разом із видачею свідоцтва нотаріус реєструє право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. З цього моменту ви повноцінний власник і можете продати житло, подарувати чи здати в оренду. Якщо спадкоємців кілька, виникає спільна часткова власність, і розпоряджатися всім об’єктом можна лише разом, тож долю квартири чи будинку краще обговорити заздалегідь.

Що робити, якщо строк пропущено

Пропуск шести місяців ще не означає остаточної втрати спадщини. Закон залишає два шляхи:

1. Письмова згода всіх спадкоємців, які вже прийняли спадщину. Її подають нотаріусу, і після цього ваша заява приймається. Врахуйте: згода зменшує частки інших спадкоємців, тому її дають не завжди охоче.
2. Додатковий строк через суд. Його визначають, якщо суд визнає причини пропуску поважними, — тобто такими, що реально й непереборно заважали звернутися до нотаріуса вчасно. Саме по собі незнання про смерть родича чи воєнний стан суди, як правило, поважною причиною не визнають.

Судовий шлях триває місяці й вимагає доказів. Якщо справа все ж дійшла до судових спорів, заздалегідь зберіть медичні довідки, підтвердження місця перебування та інші документи, що пояснюють затримку.

Помилки, які коштують спадкоємцям найдорожче

• Відкладати заяву через горе, відстань чи воєнний стан — строк спливає непомітно.
• Вважати, що реєстрація місця проживання в квартирі замінює оформлення: вона звільняє лише від заяви, але не від свідоцтва.
• Не перевірити наявність заповіту — нотаріус знайде його в реєстрі, і частки можуть виявитися іншими, ніж очікувала родина.
• Забувати про частку подружжя й рахувати поділ «на всіх порівну».
• Затягувати з будинком, де є незареєстровані прибудови: без узаконення свідоцтво видадуть лише на задокументовану площу.
• Погоджуватися на послуги приватного нотаріуса, не з’ясувавши повну вартість.

Часті запитання

Чи можна оформити спадщину, перебуваючи за кордоном?

Так. Заяву про прийняття спадщини можна надіслати нотаріусу поштою з нотаріально засвідченим підписом або оформити через консульство України. Подальші дії зручно доручити представнику за довіреністю.

Чи переходять до спадкоємця борги?

Так, разом із майном переходять і обов’язки спадкодавця — кредити, комунальні борги тощо. Але відповідати за ними спадкоємець зобов’язаний лише в межах вартості отриманого майна.

Скільки часу займає оформлення спадщини?

Щонайменше шість місяців із дня смерті, бо раніше свідоцтво не видають. Реєстрація права власності зазвичай відбувається в день видачі свідоцтва. Спори між родичами, суд або узаконення будинку можуть розтягнути процес на рік і довше.

Чи можна відмовитися від спадщини на користь іншої людини?

Так, протягом того самого шестимісячного строку, подавши заяву нотаріусу. Відмова на чиюсь користь можлива лише на користь іншого спадкоємця за заповітом чи за законом, незалежно від черги. Поки строк не сплив, відмову можна відкликати.

The post Оформлення спадщини на нерухомість: 6 кроків до права власності first appeared on Юридичний блог: поради, аналітика, практика права.

Ця стаття розбирає, які умови договору про оренду квартири орендарі найчастіше пропускають повз увагу під час підписання, і що конкретно зробити, щоб уникнути найпоширеніших проблем — від застави до дострокового виселення.

Готового шаблону тут не буде. Натомість — перелік конкретних пасток, приклади формулювань, яких варто уникати, і поради щодо того, що робити, якщо орендодавець уже порушує домовленості.

Навіщо договір на оренду квартири взагалі потрібен у письмовій формі

Усна домовленість «плачу щомісяця, живу, поки все влаштовує» не захищає жодну зі сторін. Якщо виникне спір — про розмір плати, строк проживання чи стан майна, — довести усні домовленості практично неможливо. Найм (оренда) житла регулюється цивільним законодавством України, і закон виходить із того, що такий договір укладається письмово: у вигляді одного документа, підписаного обома сторонами.

На сайті ми регулярно розбираємо документи та договори, які супроводжують типові життєві ситуації, і оренда житла тут не виняток: помилки в тексті договору коштують орендарю грошей набагато частіше, ніж здається на перший погляд.

Письмова форма — не формальність, а інструмент захисту. Вона фіксує суму орендної плати на момент підписання, перелік майна в квартирі, права та обов’язки кожної сторони і порядок дій у спірних ситуаціях. Якщо йдеться про тривалий строк оренди, варто заздалегідь уточнити в нотаріуса, чи потрібне нотаріальне посвідчення або державна реєстрація договору: вимоги залежать від конкретних обставин, і краще перевірити це до підписання, а не після.

Істотні умови договору про оренду квартири, без яких текст неповний

Договір, у якому прописані лише адреса й сума орендної плати, юридично слабкий. Щоб документ реально захищав обидві сторони, у ньому мають бути:

• предмет договору — точна адреса квартири, площа, кількість кімнат, стан на момент передачі;
• сторони договору — паспортні дані орендодавця й орендаря, підтвердження права власності або права розпоряджатися житлом;
• розмір орендної плати, валюта розрахунків і порядок її перегляду;
• строк дії договору та умови його продовження;
• порядок оплати комунальних послуг і поточного ремонту;
• розмір застави та чіткі умови її повернення;
• порядок дострокового розірвання з боку кожної зі сторін.

Кожен пропущений пункт — це поле для суперечки, яку потім складно вирішити без чіткого письмового підтвердження.

Типові пастки в договорі оренди квартири

Розмір орендної плати можна «переглядати» без обмежень

Одна з найпоширеніших пасток — формулювання на кшталт «орендодавець має право переглядати розмір орендної плати в односторонньому порядку». Без конкретики це означає, що ціна може змінитися будь-коли і на будь-яку суму.

Що варто прописати натомість: точну суму орендної плати, валюту розрахунків, а якщо перегляд ціни допускається — то з якою періодичністю (наприклад, не частіше одного разу на рік), у якому порядку (письмове повідомлення за певний строк) і з яким максимальним відсотком підвищення.

Застава прописана, а умови її повернення — ні

Застава часто фігурує в договорі одним реченням: «орендар вносить заставу в розмірі місячної орендної плати». А от коли і за яких умов ця сума повертається — залишається за кадром. Це створює простір для маніпуляцій: застава «губиться» під приводом розмитих претензій до стану квартири.

Правильний підхід — прописати точний розмір застави, строк її повернення після виїзду (наприклад, протягом кількох робочих днів), а також вичерпний перелік підстав, за якими орендодавець може утримати частину або всю суму: заборгованість з орендної плати, пошкодження майна понад природний знос, заборгованість з комунальних послуг.

Хто платить за комунальні послуги і поточний ремонт

Ще одна поширена пастка — відсутність чіткого розподілу витрат. Формулювання «комунальні послуги оплачує орендар» звучить зрозуміло, але не відповідає на питання про капітальний ремонт, поломку техніки через знос чи заміну лічильників.

Практична порада: прописати окремо, хто оплачує щомісячні комунальні платежі, хто відповідає за дрібний поточний ремонт (наприклад, заміну лампочки), а хто — за капітальний ремонт і заміну обладнання, що вийшло з ладу не з вини орендаря.

Строк дії договору та умови дострокового розірвання

Договір без чіткого порядку дострокового розірвання — одна з найризикованіших пасток саме для орендаря. Якщо в тексті немає строку письмового попередження, орендодавець теоретично може вимагати звільнити квартиру буквально за кілька днів.

Загальні правила про зміну та розірвання договору в Україні поширюються і на договір найму житла, тому в тексті варто заздалегідь чітко прописати, за яких умов і з яким попередженням кожна сторона може відмовитися від подальшої оренди — зазвичай це строк не менше кількох тижнів у письмовій формі.

Відповідальність за стан майна

Природний знос меблів і техніки — це не те саме, що пошкодження з вини орендаря. Якщо в договорі немає різниці між цими поняттями, будь-яка подряпина може стати приводом для утримання застави.

Акт приймання-передачі квартири — документ, який часто ігнорують

Багато орендарів підписують лише сам договір, пропускаючи акт приймання-передачі. А саме цей документ фіксує реальний стан квартири на момент заселення: перелік меблів і техніки, показники лічильників, наявні пошкодження.

Без акта приймання-передачі складно довести, у якому стані квартира була до заселення орендаря, а отже — складно оскаржити претензії при виїзді. Акт варто доповнити фотографіями стану приміщення й техніки, датованими днем заселення.

Перевірка орендодавця перед підписанням договору

Перш ніж ставити підпис, орендарю варто зробити те саме, що бізнес традиційно робить із новими партнерами, — перевірку контрагента перед підписанням договору: пересвідчитися, що людина, яка здає квартиру, дійсно є власником або має право розпоряджатися житлом, наприклад за довіреністю.

На практиці варто попросити документ, що підтверджує право власності, з’ясувати, чи є в квартирі інші співвласники, чия згода потрібна для здачі в оренду, і звірити паспортні дані орендодавця з документами на нерухомість.

Що робити, якщо орендодавець порушує умови договору

Якщо орендодавець підвищує орендну плату частіше, ніж дозволяє договір, або вимагає звільнити квартиру без належного попередження, першим кроком варто письмово зафіксувати порушення з посиланням на конкретний пункт договору. Якщо домовитися не вдається, захист прав орендаря переходить у практичну площину: письмова претензія, переговори, а за потреби — звернення до суду.

Важливо зберігати всі докази: переписку з орендодавцем, квитанції про оплату, акт приймання-передачі та фотографії стану квартири. Ці документи істотно посилюють позицію орендаря в разі спору.

Типові пастки і як їх уникнути — коротко в таблиці

Часті запитання

Чи обов’язково укладати договір на оренду квартири письмово?

Так. Письмова форма фіксує домовленості й захищає обидві сторони у разі спору — усні домовленості довести практично неможливо.

Чи можна орендувати квартиру без акта приймання-передачі?

Формально можна, але це ризиковано для орендаря: без акта складно довести, у якому стані квартира була на момент заселення.

Що робити, якщо орендодавець не повертає заставу?

Спочатку — письмова претензія з посиланням на умови договору. Якщо це не допомагає, варто звернутися по юридичну консультацію щодо подальшого стягнення коштів.

Чи можна змінити суму орендної плати протягом дії договору?

Так, якщо це прямо передбачено договором про оренду квартири — з чіткими умовами щодо періодичності, порядку повідомлення і меж підвищення.

Хто відповідає за поломку побутової техніки в орендованій квартирі?

Залежить від причини: природний знос — відповідальність орендодавця, пошкодження з вини орендаря — відповідальність орендаря. Це варто прописати окремо в договорі.

Чи можна виселити орендаря без попередження?

Ні, якщо в договорі передбачений строк попередження. Саме тому цей пункт важливо прописувати заздалегідь і чітко.

Чи потрібно реєструвати договір оренди квартири?

Це залежить від конкретних умов і строку оренди — перед підписанням варто уточнити в нотаріуса, чи потрібна нотаріальна дія у вашому випадку.

Що варто запам’ятати перед підписанням

• фіксуйте точну суму орендної плати і порядок її перегляду;
• прописуйте розмір застави та умови її повернення;
• розподіляйте оплату комунальних послуг і ремонту;
• вказуйте строк письмового попередження про розірвання договору;
• складайте акт приймання-передачі з фото;
• перевіряйте право власності орендодавця перед підписанням;
• зберігайте всі документи й переписку на випадок спору.

The post Договір на оренду квартири: пастки, через які орендарі втрачають гроші й нерви first appeared on Юридичний блог: поради, аналітика, практика права.

Організовуються електронні торги, в яких може взяти участь будь-яка людина, що має можливість сплатити початковий внесок. Саме тут таїться обман наших громадян, який виходить від незнання закону, і в кінцевому підсумку багато людей залишаються «біля розбитого корита», і грошей немає і майно не віддають! У цій статті, я розповім про сумну практики купівлі житлової нерухомості нашими клієнтами, через сайт електронних торгів – СЕТАМ.

Спочатку вони пройшли реєстрацію, перевірили документи, які опубліковані на сайті, візуально подивилися на будинок, де розташована квартира. У приміщення їх не пустили, нікому показувати його, але по фотографіях можна зрозуміти, що всередині твориться і стан ремонту теж видно. Оплатили початковий внесок і почали чекати часу самих торгів! Сперечалися про те, скільки максимум готові віддати на торгах, торгувалися вдома через інтернет. Запропонували найвищу ціну, а п’ять чоловік, які торгувалися разом з нами, спасували. І ось наші клієнти, власники квартири! Сплатили всю вартість, прийшов час переоформляти документи і отримувати ключі у державного виконавця, який виставляв її на торги. Реалізовував її банк, на підставі рішення суду отриманого ще в 2012 році. Розкрили двері, викинули звідти всі речі попередніх господарів, почали робити косметичний ремонт.

Через місяць, вони зіткнулися з першою проблемою, не вистачає документів для оформлення права власності (так званий «некомплект») – всі почали говорити «ми ж попереджали Вас про це, а кого не встигли попередити вибачте, первісна ціна, бачили яка низька була – друга уцінка, ніхто з некомплектом документів брати не хотів». Покупці звернулися в нашу Юридичну компанію, і ми допомогли відновити документи. Вже потім почали реєструвати право власності, але тут з’ясувалося, що на даній квартирі висить арешт, який виник на підставі рішення суду місяць тому. Весело! Нові власники відмовилися від послуг юристів і вирішили самі своїми силами виграти справу в суді. Ознайомилися з матеріалами справи, виявляється попередній власник оспорює «Акт про реалізацію з публічних торгів» на підставі прямого порушення Закону про виконавче провадження – ст. 58 (оцінка майна діє протягом 6-ти місяців), і саме в ці терміни повинні були пройти торги, інакше вони незаконні. Парадокс полягає в тому, що попередній власник прав. Суд першої та другої інстанції це підтвердив, результати торгів канули в небуття!

І ось люди опинилися в ситуації, коли і власності немає, і гроші переведені банку. Державний Виконавець каже – я не знаю, все передавав вчасно, а за СЕТАМ не можу нести відповідальність. У торгуючої організації теж розуміюче подивилися, але грошей віддати не погодилися, кажуть «судиться з банком ми йому перевели всю суму». У банку довго шукали з ким можна поговорити з даної ситуації, але так і не знайшли виразної відповіді на питання що робити, ситуація всіх влаштовувала, окрім нових власників!

У результаті банк зайняв позицію, звертайтеся до суду, повертайте гроші на підставі ст. 1212 Цивільного кодексу України, як безпідставно отримані кошти, але це по часу в кращому випадку півроку, час іде і гривня знецінюється. Якщо врахувати, що банки банкрутують один за одним, і цей знаходиться в групі ризику – не варіант, але здається іншого виходу то і немає!

Звернулися в нашу Юридичну компанію, розповіли всю ситуацію, як є (викладено вище) попросили допомогти. Право власності вони отримали через 4 місяці, хоч і не вірили в позитивний результат, довго розглядали правовстановлюючі документи, подякували.

Мета даної статті стоїть в тому, щоб застерегти Вас і Ваших близьких від неприємних ситуацій. Дійсно СЕТАМ реалізує майно з простроченою оцінкою, і це не єдиний випадок у нашій практиці. Перед покупкою майна через СЕТАМ, перевіряйте комплектність документів, а у випадку якщо ви не можете самі цього зробити, звертайтеся до фахівців.

Адвокат, партнер Юридичної компанії «Оптімум» – Зурнаджи Євген.

The post Купівля майна через СЕТАМ – негативна практика first appeared on Юридичний блог: поради, аналітика, практика права.

Той, хто хоча б один раз стикався з відчуженням нерухомості, знає, наскільки клопітно було продати подарувати або обміняти квартиру. Тому для початку проведемо короткий історичний екскурс для того, щоб мати уявлення про те, наскільки змінилася процедура відчуження. Нагадаємо, що згідно з положеннями Цивільного кодексу договір купівлі-продажу, дарування або міна підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню та потребує наступної державної реєстрації. Ці вимоги залишаються обов’язковими і на сьогоднішній день. Раніше для укладання угоди необхідно було замовити в БТІ витяг з державного реєстру прав власності на нерухоме майно, попередньо пройшовши технічну інвентаризацію. Якщо в квартирі було проведено перепланування, і воно було не узаконене, то продати квартиру було неможливо, оскільки технік фіксував відмінності між схемою в технічному паспорті і реальною плануванням, і витяг просто не видавали. Після отримання витягу можна було проводити операцію у нотаріуса. При цьому, крім технічної та правовстановлюючої документації нотаріусу необхідно було надати довідку форми №3 з ЖЕКу для встановлення кола осіб, які зареєстровані в цій квартирі, а також майнову оцінку, яка дозволяє встановити мінімальну суму угоди і розмір податку, що підлягає сплаті в державний бюджет. Лише ознайомившись з документами, і встановивши всі юридичні факти, які мають значення для дійсності угоди, нотаріус засвідчував договір. Наступним етапом був процес реєстрації права власності на квартиру на підставі правовстановлюючого документа (договір купівлі-продажу, дарування або міни). Тобто, після оформлення угоди покупець знову змушений був звертатися знову в БТІ. (Нагадаємо ще раз, що власником квартири покупець стає лише після державної реєстрації договору купівлі-продажу, а не з моменту його підписання). Знову ж таки, потрібно було товпитися у величезних чергах, щоб замовити технічну інвентаризацію з виготовленням технічного паспорта, а потім вже отримати всі документи, які підтверджують право власності.

Починаючи з 1-го січня 2013 року, все кардинально змінилося, причому в кращу сторону. Відзначимо, що для будь-якого виду відчуження скасована обов’язкова технічна інвентаризація, і цим самим в процесі відчуження майна нівелюється роль БТІ. Що під цим мається на увазі? Якщо раніше технічна інвентаризація проводилася перед операцією для того, щоб нотаріус встановив, в якому саме вигляді продається квартира, тобто чи відповідає реальна планування схемі в технічному паспорті, то зараз нотаріус проведення такої процедури не вимагає. Фактично має місце ситуація, при якій можна придбати переплановану квартиру або будинок з прибудовою, які були не узаконені. Природно, треба розуміти, що при цьому існують певні наслідки. Наведемо практичний приклад. Особа успадкувала будинок (або частину будинку), і при цьому здійснила прибудову (уявімо, добудована веранда), так і не узаконивши її до моменту продажу. Так от, продати таку будову можливо, але зафіксована в договорі буде тільки та частина і в тих пропорціях, які закріплені у свідоцтві про право на спадщину. Все, що прибудовано, сюди входити не буде, і відповідно, на цю частину майна не поширюється право власності покупця. Як результат можуть виникати різні суперечки, особливо, якщо в подібній ситуації присутні співвласники. Загалом покупець, купуючи таку нерухомість, повинен знати про те, що прибудова не узаконена, і вся відповідальність, яка може виникнути у зв’язку з її наявністю, лягає на нього.

Крім скасування інвентаризації як обов’язкової складової процесу відчуження, також скасовано необхідність у наданні нотаріусу витягу з реєстру прав власності на нерухоме майно, оскільки всі нотаріуси вже мають самостійний доступ до цього реєстру, і можуть при посвідченні угоди самі встановити, чи є особа, яке здійснює відчуження, власником. Єдиними документами, які залишилися обов’язковими для подання нотаріусу – це довідка форми № 3 і майнова (експертна) оцінка відчужуваного майна. Ну і звичайно ж, для будь-якої з згаданих нами угод як особа відчужує, так і особа приймає (купує) повинні при собі мати паспорт та ідентифікаційний номер.

Тепер же перейдемо до наступного етапу – реєстрації права власності. Враховуючи нововведення, даний етап знайшов найбільш вагомі зміни. Реєстрацію права власності може (і проводить) нотаріус. Також альтернативою може бути державна реєстраційна служба в особі реєстратора. Різниця при реєстрації полягатиме в ціні. У реєстраційній службі дана послуга коштує 120 гривень. Нотаріус, природно, бере за свої послуги в рази дорожче, але, на відміну від реєстраційної служби, яка має право проводити подібну дію протягом 14 -ти днів, реєструє право власності і видає документи протягом 1-го дня. Згідно з новими правилами реєстрації прав на нерухоме майно, нотаріус реєструє право власності лише при проведенні будь-яких угод, які супроводжуються переходом права власності, а реєстрацію права власності при виділенні майна в натурі, приватизації, визнання права власності в судовому порядку виконує реєстраційна служба.

Тепер же звернемо увагу на певні моменти, які відіграють дуже важливу роль при відчуженні нерухомого майна. Почнемо з особливостей купівлі-продажу. Перше, що необхідно відзначити – у разі, якщо майно знаходиться у спільній власності, особа може продати свою частину, тільки попередньо попередивши співвласника, який має право першочергового викупу. У разі, якщо співвласник відмовляється від викупу, або не дає відповідь протягом 30 днів з моменту повідомлення про продаж, частку в спільному майні можливо продати третій особі. Друге, на що варто звернути увагу – чи зареєстровані діти в квартирі, яка є предметом купівлі-продажу. Якщо там зареєстрована неповнолітня дитина, то вже виникають додаткові складнощі, оскільки для продажу квартири необхідно дозвіл органу опіки та піклування. Зазначений дозвіл орган може видати тільки після надання інформації про нове місце реєстрації та проживання дитини, яка не повинно за умовами бути гірше, ніж попереднє.

Ще один важливий момент – це спосіб розрахунку. Після введення Національним банком вимоги про обов’язковий безготівковий розрахунок при укладанні угод вартістю від 150 000 гривень і вище. У разі, якщо вартість продажу перевищуватиме зазначену суму, для проведення розрахунку за договором сторонам необхідно відкривати розрахункові рахунки в банку і виробляти безготівковий розрахунок.

Що стосується дарування, пакет документів, який представляється нотаріусу, не відрізняється від того, який подається при купівлі-продажу. Коштувати пам’ятати, що особа, яка приймає подарунок, (якщо тільки дарувальник і обдаровуваний не близькі родичі), зобов’язана сплатити податок з подарунка у розмірі 5 % від вартості майна. Вартість знову ж визначається оцінкою.

Ну і нарешті, міна. Пакет документів по мене аналогічний пакету документів при купівлі-продажу, єдино, що потрібно відзначити, в ситуації, коли предметами міни виступає нерухоме майно з обох сторін, на кожен з них готується вказаний нами пакет документів.

Як бачимо, процес відчуження нерухомості значно спрощений у порівнянні з тим порядком, який діяв до 1-го січня 2013 року. Але не варто забувати, що завжди можуть виникати будь-які складності, які можуть бути пов’язані зі спірними моментами, відсутністю будь-яких документів або текстом договорів. У такому випадку доцільно звертатися до фахівців як мінімум для отримання інформації, яка може допомогти для розуміння загальної ситуації. У разі ж виникнення більш серйозних проблем, допомога фахівця є дійсно необхідною, оскільки може істотно полегшити реалізацію даного процесу. У цьому Вам завжди будуть раді допомогти фахівці нашої Юридичної компанії.

The post Відчуження нерухомого майна first appeared on Юридичний блог: поради, аналітика, практика права.

По-перше: реєструючи незавершений об’єкт ви маєте право в подальшому ним розпоряджатися (дарувати, міняти, продавати, надати в якості забезпечення кредиту тощо).

По-друге: зареєстрований об’єкт надає вам можливість переважного отримання права власності на земельну ділянку, що знаходиться під цим об’єктом.

Приклад: для будівництва об’єкту ви уклали договір оренди земельної ділянки. Термін дії оренди закінчується, об’єкт не добудований, грошей для подовження договору оренди не має.

Ви реєструєте об’єкт незавершеного будівництва (фактично отримуєте право власності на нього), і, відповідно до вимог земельного законодавства, земельна ділянка під нерухомим майном може бути отримана Вами в оренду чи у власність переважно перед будь-якими третіми особами.

Юридичне підґрунтя оформлення у власність об’єкта незавершеного будівництва наступне.

Закон України «Про іпотеку» містить поняття «об’єкт незавершеного будівництва» – це об’єкт будівництва, на який видано дозвіл на будівництво, понесені витрати на його спорудження, та який ще не прийнятий в експлуатацію відповідно до законодавства.

Враховуючи викладене, можна стверджувати, що державна реєстрація права власності на об’єкт незавершеного будівництва не є обов’язковою, а є скоріше правом власника.

Зокрема, у Цивільному кодексі України йдеться про те, що у разі необхідності особа (власник матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна) може укласти договір щодо об’єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об’єкта нерухомого майна, дозволу на виконання будівельних робіт, а також документів, що містять опис об’єкта незавершеного будівництва.

Відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація прав на об’єкт незавершеного будівництва та їх обтяжень у випадках, установлених законом, проводиться у порядку, визначеному цим Законом, з урахуванням особливостей правового статусу такого об’єкта.

Іншими словами, право власності на об’єкт незавершеного будівництва підлягає державній реєстрації у разі потреби укладення правочину щодо такого об’єкта.

Згідно Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень затвердженого постановою Кабінету міністрів України № 703 від 22.06.2011 року державна реєстрація права власності на об’єкт незавершеного будівництва проводиться за наявності державної реєстрації речового права на земельну ділянку, на якій розташований такий об’єкт. Право власності реєструється за заінтересованою особою (особою, яка здійснює його будівництво).

Зазначеним Порядком визначений і перелік документів, які необхідно подати заявнику для проведення державної реєстрації права власності на об’єкт незавершеного будівництва, з них:

1) документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку або витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку (у разі, коли в документі, що посвідчує речове право на земельну ділянку, відсутні відомості про її кадастровий номер);

2) документ, що надає право на виконання будівельних робіт. Якщо відповідно до законодавства право на виконання будівельних робіт виникає з моменту повідомлення уповноважених органів, заявник подає копію документа, що відповідно до законодавства підтверджує факт повідомлення.

3) технічний паспорт на об’єкт незавершеного будівництва.

4) документ про сплату державного мита;

5) документ, що підтверджує плату за видачу витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

В будь-якому випадку, умови оформлення права власності на об’єкт незавершеного будівництва є дуже індивідуальними. В даній статті викладено лише загальні принципи та підстави реєстрації такого права власності. Якщо у Вас виникнуть питання щодо процедури такого оформлення, спеціалісти нашої компанії докладно вивчать Вашу ситуацію та нададуть вичерпні рекомендації, які дозволять Вам у найкоротший термін та з мінімальними витратами досягти необхідної мети.

The post Державна реєстрація права власності на об’єкт незавершеного будівництва first appeared on Юридичний блог: поради, аналітика, практика права.

При будівництві об’єктів, які відносяться до III категорії складності, перш за все необхідно зареєструвати декларацію про початок виконання будівельних робіт, а після завершення будівництва зареєструвати декларацію про готовність об’єкта до експлуатації.

Крім того, для III категорії складності немає необхідності проводити експертизу об’єкта будівництва. При будівництві об’єктів, які відносяться IV і V категорії складності, необхідно отримати дозвіл на початок виконання будівельних робіт, при цьому необхідною умовою є проведення експертизи об’єкта, а за результатами будівництва забудовник реєструє такий документ, як «акт готовності об’єкта до експлуатації». Також необхідно звернути увагу на те, що реєстрацію актів готовності об’єкта до експлуатації проводить не місцева інспекція Державного архітектурно -будівельного контролю в регіоні, де розташований об’єкт, а Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю України.

Вважаю за доцільне нагадати, що для об’єктів III категорії складності існує також поняття проведення підготовчих робіт. Тобто, фактично, до початку будь-яких робіт по зведенню будови необхідно зареєструвати декларацію про початок виконання підготовчих робіт.

Для реєстрації декларації про початок виконання підготовчих робіт необхідно розробити проект їх виконання. Можна зайнятися підготовчими роботами і під час них допрацьовувати необхідну документацію. Деякі забудовники проводять підготовчі роботи більше ніж півроку, і в цей же час паралельно отримують іншу необхідну документацію. Після реєстрації декларації про початок виконання підготовчих робіт ви маєте право виконувати підготовчі роботи, визначені будівельними нормами, державними стандартами і правилами, крім винесення інженерних мереж та видалення зелених насаджень, з повідомленням органу державного архітектурно-будівельного контролю. Роботи, передбаченими будівельними нормами, державними стандартами і правилами, визначаються проектом виконання підготовчих робіт і можуть включати роботи по встановленню огородження будівельного майданчика , по знесенню об’єкта або його частини (у разі його реконструкції), тощо. Однак, зареєстрована декларація про початок виконання підготовчих робіт не дає права на виконання будівельних робіт по спорудженню об’єктів III категорії складності. Для виконання таких робіт необхідно зареєструвати декларацію про початок виконання будівельних робіт. Реєстрацію можна проводити наступними способами – безпосередня подача декларації до відповідної інспекції Госархстрой контролю. При цьому, в рекомендованому інспекцією Держархбудконтролю порядку необхідно додати до декларації всі копії необхідних документів, таких як правовстановлюючі документи на землю, та інші. Також можна здійснити подачу декларації через пошту.

Для заповнення самої декларації необхідно мати відповідні документи, дані з яких вписуються в неї. Одним з найголовніших документів (крім правовстановлюючого документа на землю) я б назвав містобудівні умови і обмеження забудови земельної ділянки, які видаються в управліннях архітектури місцевих адміністрацій. Отримання такого документа є безкоштовним. Однак, серед інших документів, необхідних для отримання містобудівних умов, ви зобов’язані надати до відділу архітектури містобудівний розрахунок.

Такий розрахунок проводиться проектними організаціями і не є безкоштовним. Слід пам’ятати, що особа, яка здійснює технічний нагляд на об’єкті, повинна мати відповідний сертифікат, і головний архітектор проекту також повинен мати сертифікат, оскільки дані про сертифікати відображаються в декларації.

Коли вами зареєстрована декларація, ви обов’язково, в семиденний строк з моменту її реєстрації, зобов’язані сповістити інспекцію техногенної безпеки та місцеві органи самоврядування, або місцеву адміністрацію про початок виконання будівельних робіт. Лише після таких дій ви маєте право виконувати будівельні роботи.

Введення в експлуатацію об’єктів III категорії складності здійснюється в наступному порядку. Отже, ви завершили виконання будівельних робіт і вам необхідно ввести його в експлуатацію. Перед тим, як заповнювати декларацію про готовність об’єкта до експлуатації, потрібно здійснити інвентаризацію об’єкта – виготовити технічний паспорт.

На сьогодні виготовленням технічного паспорта займається не тільки БТІ, а будь-яка особа, яка отримала відповідний сертифікат. У декларацію про готовність об’єкта в експлуатацію вносяться дані про об’єкт згідно технічного паспорта.

Зверніть увагу – якщо під час будівництва відбувалися якісь зміни у складі учасників будівництва (змінився технагляд, головний архітектор проекту, генпідрядник, субпідрядник), то обов’язково відображаєте в декларації про початок робіт інформацію про такі зміни, потім реєструєте декларацію про зміни до декларації, а потім, з урахуванням змін заповнюєте декларацію про готовність об’єкта до експлуатації.

Після того, як вами зареєстровано декларацію про готовність об’єкта до експлуатації, слід отримати свідоцтво про право власності.

Зверніть увагу, що в виготовленому техпаспорті (до реєстрації декларації про готовність об’єкта до експлуатації) може бути дві відмітки:

1 ) об’єкт не введений в експлуатацію;

2 ) документів, що підтверджують присвоєння поштової адреси, не надано.

Після реєстрації декларації про готовність об’єкта до експлуатації необхідно звернеться до органів місцевої влади, чи адміністрація для отримання поштової адреси об’єкта. Під час цього процесу може виникнути питання про сплату пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту. Після отримання документів про присвоєння поштової адреси, маючи на руках декларацію про готовність об’єкта до експлуатації, ви звертаєтеся до організації, яка виготовила техпаспорт для зняття в ньому вищевказаних позначок. І тільки після ви можете звертатися до державної реєстраційної служби для отримання свідоцтва про право власності на об’єкт нерухомості.

Більш детальну інформацію з питань оформлення дозвільної документації на будівництво, реєстрації декларацій на початок робіт і про готовність об’єкта до експлуатації, а також з приводу оформлення права власності на нерухоме майно, ви можете отримати, звернувшись до фахівців Юридичної компанії «Оптимум».

The post Реєстрація декларації про початок робіт та декларації про готовність об’єкта до експлуатації first appeared on Юридичний блог: поради, аналітика, практика права.

Почнемо з того, що найпоширеніша ситуація, яка складається на практиці – перешкоджання органів місцевого самоврядування в продовженні договору оренди землі і повне небажання виходити з орендарем земельної ділянки на якійсь діалог. Якщо у Вас склалася саме така ситуація, вам буде дуже корисно почитати інформацію про це тут. Там описано як боротися з органами місцевого самоврядування, у разі якщо вони не діють, як автоматично продовжується договір оренди землі.

Перейдемо до ситуації, коли ви громадянин України, підприємець, Юридична особа, якому затягнули, відмовили у продовженні оренди землі або ви самі нічого не робили для цього. Надалі склалася ситуація що у вас у власності знаходиться нерухоме майно яке ви побудували і ввели в експлуатацію і отримали право власності на нього в момент дії договору оренди, або в судовому порядку визнали таке право, і воно знаходиться на землі договір оренди якого, закінчився. Таких випадків дуже багато, і не всі знають, що треба робити і як правильно себе захистити, у разі якщо до вас будуть пред’являти претензії або позови різного характеру. В основному цими питаннями займається прокуратура яка намагається всіма силами довести факт самовільного зайняття земельної ділянки.

Прокуратура спільно з контролюючими органами по землі проводять перевірку і на її підставі подають позов до суду. Вони просять у суду звільнити землю від забудови, яка знаходиться у вас у власності. Якщо у вас немає права власності на будівлю, суд задовольнить позов і на підставі рішення суду буде проведено знесення будови, а витрати з цього приводу будуть стягнуті з вас. А якщо право власності є, тоді тут працює інший механізм закону. Знести споруду, на яку є право власності за законом не можна, хоч вона і знаходиться на неоформленій земельній ділянці. У цьому випадку прокуратура може скористатися в суді двома способами захисту – стягнути з вас упущену вигоду за весь період, який ви не сплатили з моменту закінчення договору оренди або зобов’язати вас укласти договір оренди земельної ділянки. За всіма іншими способам захисту держави в суді, у прокуратури буде відмова у задоволенні позову в повному обсязі. Про це говорить практика вищих судів України, а саме – угода, за якою переходить право власності на житлові будинки, будівлі, споруди, тягне за собою перехід права на земельну ділянку, на якій знаходиться відповідне нерухоме майно. При цьому новий власник земельної ділянки не звільняється від оформлення права на земельну ділянку відповідно до законодавства. Хоча переглянувши практику першої інстанції та апеляції, можна зробити висновок, що вони не зовсім правильно трактують закон і в разі, якщо ви не будете оскаржувати це в суд останньої інстанції, навіть на таких підставах вас можуть зобов’язати знести будову, яка у вас у власності. Тому ми вам рекомендуємо скористатися своїм правом, не порушуючи терміни оскарження, оскаржити рішення суду вище до останньої інстанції.

Якщо ви маєте право власності на нерухомість, яка розташована на земельній ділянці, договір оренди якого закінчився, ви не зобов’язані платити податок на землю. Як каже Податковий кодекс України – підставою сплати податку на землю є договір оренди землі, в якому чітко вказані реквізити, куди оплачувати, сума підлягає сплаті. Але не забувайте що органи Прокуратури представляють державу, місцеве самоврядування мають право стягнути з вас упущену вигоду або зобов’язати укласти договір оренди земельної ділянки.

Партнер Юридичної компанії «Оптімум», адвокат Євген Зурнаджи.

The post Що робити якщо у Вас закінчився договір оренди землі, на якому знаходиться ваша нерухомість яку хочуть зобов’язати знести в судовому порядку, чи платити в цьому випадку податок на землю first appeared on Юридичний блог: поради, аналітика, практика права.

Першим, з чого потрібно почати оформлення спадщини на пай, це візит до нотаріуса для того щоб підтвердити своє право на спадкування. У випадку коли відбувається спадкування у передбаченому законом порядку, потрібно підтвердження ступеня споріднення з власником паю. Необхідно надати документи які можуть це підтвердити, а ними можуть бути: свідоцтво про укладання шлюбу, свідоцтво про народження або копія судового рішення.

У випадках, коли спадкування відбувається за заповітом, потрібно звернутись до нотаріуса, який складав цей заповіт та поставити відмітку про те що спадкодавець за життя не змінював, не вносив доповнень або не скасовував даний заповіт.

Як тільки ви підтвердите своє право на спадкування паю, вам необхідно буде зібрати ще деякі документи, якісь з них можуть надати тільки за запитом нотаріуса, а інші ви можете отримати самостійно. Ви можете провести оцінку вартості даної частини земельної ділянки паю та отримати відповідну довідку яка видається потенційному спадкоємцеві Комітетом земельних ресурсів того району де знаходиться земельна частка пай. Хочу зазначити, що для цього запит нотаріуса не потрібен. Самостійно ви також можете отримати довідку від податкової інспекції про відсутність податкового прострочення, накладених арештів або заборон на визначену земельну частку пай.

Але тільки за запитом нотаріуса вам видадуть довідку яка буде підтверджувати право власності спадкодавця на земельну частку пай та реєстраційне посвідчення.

Після того як цей весь комплект документів буде зібраний, нотаріусом буде відкрито спадкову справу, Саме тоді буде ще раз перевірено декілька фактів: про смерть спадкодавця, право на спадщину та інші юридично значимі моменти. Після чого видається свідоцтво яке підтверджує право на спадкування земельної частки паю. Тільки після отримання даного свідоцтва спадкоємець в праві звернутись до реєстраційних органів з оформленням успадкованої земельної частки паю у свою власність.

The post Земельна частка (пай), як оформити в спадок first appeared on Юридичний блог: поради, аналітика, практика права.

Прочитавши дане роз’яснення, і наші клієнти, і всі відвідувачі блогу, зможуть краще зрозуміти порядок захисту своїх інтересів при продовженні договору оренди землі.

Як вже говорилося, 17 лютого 2011 року в Закон були внесені зміни до статті 33, якими був регламентований порядок подачі документів для продовження договору оренди землі. Законодавець у даній статті чітко позначив принцип того, що переважне право продовження договору на оренду землі мають особи (тобто орендарі), які до цього належним чином виконували умови договору – своєчасно вносили оплату, а також виконували інші домовленості, які встановлені в договорі сторонами. Таке переважне право законодавець виділяє як гарантію орендарю землі в тому плані, що земельна ділянка не перейде до іншої особи в оренду по закінченні терміну дії договору.

Отже, ми підходимо до порядку продовження договору оренди землі. У Законі (із згаданими змінами) передбачено наступний порядок дій орендаря і орендодавця після закінчення строку дії договору. Законодавець зобов’язує орендаря, який хоче скористатися своїм переважним правом продовження договору, повідомити орендодавця в термін, який вказаний у договорі оренди, але не пізніше одного місяця до закінчення договору оренди землі. При цьому орендар складає лист-повідомлення і долучає до нього проект додаткової угоди до договору оренди. Орендодавець приймає і розглядає дану пропозицію від орендаря, перевіряє законність і достовірність викладених у додатковій угоді положень, і, у разі відсутності заперечень щодо істотних умов, а також по всіх інших пунктах запропонованого до розгляду проекту договору, приймає рішення про продовження оренди. У разі ж, якщо у орендодавця є заперечення з істотних умов договору, орендодавець направляє на адресу орендаря лист-повідомлення, в якому описує прийняте рішення про відмову від продовження договору оренди, і зазначає підстави, з яких він відмовляється продовжувати договір оренди землі.

Такими є загальні принципи процедури продовження договору оренди землі. Однак, крім цих, зрозумілих з першого погляду положень, стаття 33 Закону має найцікавішу лазівку, яка дає право автоматичного продовження договору. Даною тонкістю користуються багато орендарів землі, які мають знайомство в адміністраціях, тим самим уникаючи збільшення орендної плати, яке, як правило, має місце при кожному продовженні договору. Я назву це «мовчазна згода». Законодавець чітко виділяє, що у разі, якщо орендар виконав всі умови, передбачені ст. 33 Закону, і направив на адресу орендодавця лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, при цьому в подальшому продовжуючи користуватися земельною ділянкою на протязі місяця після закінчення строку договору оренди, так і не отримавши при цьому від орендодавця відмови від продовження договору оренди, то такий договір оренди землі вважається продовженим на колишніх умовах (у тому числі і з тим же розміром орендної плати). Тобто, звертаємо Вашу увагу: якщо орендодавець не відправляє на адресу орендаря лист-повідомлення з аргументованою відмовою про продовження договору оренди протягом одного місяця після закінчення договору оренди землі, то такий договір вважається продовженим автоматично – на тих же умовах і на той же термін . При цьому висновок у письмовому вигляді (у тій же формі, в якій був укладений договір оренди) додаткової угоди (про продовження терміну дії договору оренди) є обов’язковим.

Найчастіше, у зв’язку з бездіяльністю органів місцевого самоврядування, такий варіант розвитку подій (коли орендодавець не направляє орендарю листа-повідомлення про припинення дії договору оренди) і має місце, але надалі органи місцевого самоврядування часто відмовляються підписувати додаткову угоду з орендарем. Вихід в даній ситуації є, і за великим рахунком, він один – захист своїх інтересів у суді. Якщо Вам відмовляють у реалізації права, після закінчення місяця принципово не підписуючи додаткову угоду про продовження терміну дії договору оренди земельної ділянки, або просто «не поспішають» його підписувати, Вам слід звернутися до суду з вимогою про визнання додаткової угоди до договору оренди землі укладеним. Практика Вищого господарського суду України та Вищого спеціалізованого суду України з розгляду такого роду господарських та цивільних справ говорить про те, що дані позови задовольняють у повному обсязі.

Партнер Юридичної компанії «Оптимум», адвокат Євген Зурнаджи.

The post Порядок пролонгації договору оренди землі та дії орендаря у разі відмови орендодавця від продовження договору first appeared on Юридичний блог: поради, аналітика, практика права.