optimum24

Новое строительство и ввод объекта в эксплуатацию

Одной из распространенных проблем является получение разрешительной документации на начало выполнения строительных работ и ввода объекта строительства в эксплуатацию. Вопросы раскрыты в этой статье базируются на практике, с которой ... встретились мы в Киеве.

Указанный вопрос можно разделить на несколько групп. Не думайте, что группы делятся в связи с их «тяжестью» или «легкостью» получения соответствующей разрешительной документации, а так же «тяжестью» или «легкостью» введения построенного в эксплуатацию.
Ознакомившись с требованиями Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности», постановления Кабинета Министров Украины от 13 апреля 2011 № 466 и от 13 апреля 2011 № 461 якобы все понятно, прозрачно и легко. Однако, существуют некоторые моменты и нюансы, особенно в Киеве, о которых вы узнаете только на практике.
Пока группы разделим на самые актуальные: строительство и ввод в эксплуатацию личных жилых домов до 300 квадратных метров, строительство и ввод в эксплуатацию личных жилых более 300 квадратных мер, строительство и ввод в эксплуатацию объектов, относящихся к III категории сложности и строительство " объектов, относящихся к IV, V категории сложности.

Так, о чем необходимо знать и помнить если вы хотите начать строительство личного жилого дома общей площадью до 300 квадратных метров и при вводе в эксплуатацию.
Самое главное с чего необходимо начать это получение правоустанавливающих документов на земельный участок (аренда, собственность), на которой вы начинаете строиться или уже начали. Без наличия договора аренды земельного участка, государственного акта на право собственности на земельный участок или свидетельства нечего и начинать строительство, если вы конечно не «знакомый» всех и каждого.
Да, чуть не забыл, деньги - еще один из главных факторов.
Первым шагом является обращение к управлению архитектуры города, района с заявлением о получении строительного паспорта. Перечень необходимых документов для такого обращения установлен Порядком выдачи строительного паспорта застройки земельного участка, утвержденного приказом Министерства регионального развития, строительства и жилищно - коммунального хозяйства Украины от 05.07.2011 № 103.
К таким документам относятся: заверенная в установленном порядке копия документа, удостоверяющего право собственности или пользования земельным участком; заверенная в установленном порядке согласие совладельцев земельного участка (жилого дома) на застройку указанного земельного участка; эскиз намерений застройки (местоположение зданий и сооружений на земельном участке, фасады, максимальные отметки высотности, расстояния до соседних земельных участков); проект строительства (при наличии).
Считаю, что с перечнем документов все понятно. Копии документов, касающихся земельного участка удостоверяются нотариально; согласие совладельцев вы берете, если вы не один собственник земли или здания; что касается эскизов намерений застройки, здесь вы обращаетесь к проектной организации, которая будет делать проект строительства и они готовят вам эскиз намерений застройки .
Обращаю Ваше внимание, что уже при составлении эскизного проекта необходимо учесть расстояние будущего вашего дома до соседних, которая не должна быть менее 6 метров или расстояние от вашего дома до соседнего земельного участка, которая не должна быть менее 3 метров. В противном случае вас обяжут получить от соседей нотариальную согласие на проведение вами строительства.
Рассмотрев Ваше обращение управления архитектуры выдает требования к застройке земельного участка. В этом документе определены расстояния до соседних участков, которые необходимо соблюдать при строительстве, этажность дома, требования по получению технических условий (газ, вода, свет) и т.д..
Получив требования к застройке земельного участка советую найти много времени для «забега на большую дистанцию».
Обращайтесь к организациям, которые имеют право проводить топосъемки земельного участка бронирование топосъемки в масштабе 1: 500, параллельно получайте технические условия (газ, вода, свет).
Когда вы получите топосъемки в масштабе 1:500, если строительство проводится в городе, на ней необходимо нанести красные линии, а также нанести границы земельного участка.
После таких действий и когда топоплан готов полностью советую сделать его несколько цветных копий.
Из одной такой копии вы без проблем сможете сделать схему застройки земельного участка.
Получив указанные выше документы и добавив их к обращению о выдаче строительного паспорта, управления архитектуры, будто без проблем должно выдать вам строительный паспорт.
Обращаю Ваше внимание, если строительство происходит в месте, где отсутствует канализация, Вас могут обязать получить в санэпидемстанции разрешение на временное устройство канализационной ямы. Для такого разрешения необходимо будет получить в государственной администрации письмо с информацией о начале строительства или ввода в эксплуатацию в вашем районе (по вашей улице, на ближайшей улице и т.д.) канализации.
Получив строительный паспорт, заполняется уведомления о начале выполнения строительных работ, которое подается в соответствующую инспекцию государственного архитектурно - строительного контроля.
Кстати, обязанность представления других документов (копии правоустанавливающих документов на землю, проект в строительства, копии строительного паспорта и т.д.) в инспекцию государственного архитектурно - строительного контроля не установлен ни одним законодательным актом. Во многих случаях, представители инспекции государственного архитектурно - строительного контроля советуют предоставить другие копии. Считаю, что такие советы нет необходимости выполнять.
Не забывайте, что последним шагом для начала выполнения строительных работ является представление в семидневный срок уведомления о начале выполнения строительных работ в соответствующий исполнительный орган сельского, поселкового, городского совета, соответствующей государственной администрации и такого же сообщения в органы в сфере пожарной и техногенной безопасности.
Имея на руках все вышеуказанные сообщения, вы имеете право начинать строительство.
Уведомления о начале выполнения строительных работ не имеет срока действия и действует на весь период строительства.
«Плюсом» строительства личного дома общей площадью до 300 квадратных метров считаю то, что такие заказчики строительства не платят паевые взносы на развитие инфраструктуры соответствующего населенного пункта.

Что делаем когда дом готов.
Первоначально приглашаем организацию, которая имеет право осуществлять инвентаризацию помещений и заказываем технический паспорт.
После изготовления технического паспорта советую: 1) заполнять декларацию о готовности объекта к эксплуатации, 2) в случае если дома не присвоен почтовый адрес, заняться вопросом присвоения такого адреса, поскольку в техпаспорте будут стоять две отметки: отметка о непредоставлении при проведении инвентаризации документов, свидетельствующих о присвоении почтового адреса и отметка о том, что объект не введен в эксплуатацию.
Зарегистрирована инспекцией государственного архитектурно - строительного контроля декларация о готовности объекта к эксплуатации означает, что вы ввели объект в эксплуатацию.

После получения зарегистрированной декларации и документа о присвоении почтового адреса, в случае его отсутствия к этому, обращаемся к той же организации, изготавливали технический паспорт с заявлением о внесении изменений в технический паспорт.
При этом, повторный выход техника не делается.
После внесения изменений, вы получаете технический паспорт без отметок.
Фактически у вас готовый пакет документов для обращения в регистрационную службу с целью получения свидетельства на право собственности на дом.
 
Может сложиться ситуация, что вы хотели построить дом, например, общей площадью 257 квадратных метров, а по результатам проведения инвентаризации установлено, что общая площадь дома составляет 280 квадратных метров. В таком случае в инспекцию государственного архитектурно - строительного контроля необходимо подать уведомление об изменениях.

Не рекомендую заявить строительство общей площадью до 300 квадратных мер, а осуществлять строительство более 300 квадратов.

Что делать, если вы уже построили дом и пытаетесь его «узаконить».

Одним из путей является то, что описанный выше фактически тоже самое необходимо делать и те же документы получать, при небольшой разнице. При изготовлении топосъемки 1:500, будет видно, что дом уже построен. При этом, в управлении архитектуры вам могут отказать в предоставлении строительного паспорта с пометкой, что к этому вопросу вернутся после предоставления документов, подтверждающих привлечение вас к ответственности инспекцией государственного архитектурно - строительного контроля за самовольное строительство.

Другой путь является обращение в суд о признании объекта введенным в эксплуатацию, таким соответствует строительным стандартам и нормам, а также о признании права собственности на этот дом.

К вопросам строительства и ввода в эксплуатацию других групп вернемся в следующей статье.